休闲房地产业如何突围

据不完全统计，目前至少在全国58个城市分布有1709个旅游地产项目，其主打特色包括养生、度假、避暑、过冬、海景、温泉、高尔夫、山景等多种类型。有研究显示，旅游地产项目主要分布在二、三线城市，突出景观的四线城市以及一线城市外围区域，依附于优质丰富的自然资源或人文资源。旅游地产平均占地面积约为400万平方米，可观的用地规模为旅游地产功能配置提供了足够的空间，大多数旅游地产能满足商务、度假、居住、旅游等多种复合功能，部分项目配置了高尔夫、会所、游艇等高端项目。

在休闲房地产业的发展过程中，除了要区分酒店房产、休闲房产、文化房产等类型外，还要高度关注休闲房地产所处的空间区位。显而易见的是，地处城市的休闲房地产与地处景区的休闲房地产的经营模式是不一样的。 　　

“地处城市的休闲房地产的核心往往是地产，而地处景区的休闲房地产的核心往往在于环境，如果用城市休闲房地产的模式来开发地处景区的休闲房地产项目，则容易导致严峻的经营困境。” 　　

当然，无论是城市型的休闲房地产，还是景区型的休闲房地产，大体都需要做好ABC的文章和“隐群商”的文章。所谓ABC就是指A（attraction）是吸引中心，作为吸引中心，不仅吸引游客，也吸引政府。由于这样的项目需要大投入，市场也需要培育，所以有可能在直接经营上形成亏损局面。B（business）是利润中心，产生利润的来源方式可以多样化，而目前的一般形式是配套房地产建设。C（culture）是衍生发展，通过市场，聚集了人气；通过政策，聚集了商气；通过创意，聚集了文气，最终聚集了衍生产业的发展，而其核心是文化创意。 　　

仔细分析旅游房地产模式的缔造者——华侨城的发展历史，可以发现其模式远非“旅游+地产”这么简单。华侨城实际上是依托文化底蕴办主题公园，以文化表演活化主题公园。文化表演才是华侨城主题公园保持长久吸引力的重要原因。现在的主题公园更像是一个文化表演的舞台，成了文化表演活动这个“前景”“核心”的“背景”“外围”。如果没有文化表演这种形式来活化静态的观赏空间，并且保持文化表演内容的持续创新，华侨城不可能成就今日主题公园之辉煌。 　　

要想相同的休闲度假项目开发，实现拟开发地块的土地价值和最大程度的增值，其出路在于“隐群商”。所谓“隐”，要尽量让区块中各个休闲度假设施“隐藏”在湿地等生态以及改造之后的生态系统中，既有效处理了设施与生态的无缝对接，也保证了生态与设施之间的主客关系不颠倒；所谓“群”，就是要尽量让这些休闲度假设施在小尺度空间上集聚，要建设小而多、小而全的休闲度假及其相关设施，显示出项目集聚所产生的集群效应，依托于集群效应而不是大项目效应来获得开发的成功；所谓“商”，就是要充分抓住拥有大量财富的消费群体，包括个人和企业，个人方面主要是考虑符合其休闲、养生、度假以及回归田园的诉求，设计包括度假别墅集群等产品，企业方面则主要考虑其对高端静谧环境方面的需求，推进知名企业入驻建设或购置企业会所。独具创意的企业会所，本身也将成为维持项目区块持久市场关注度的重要因素。 　　

（本文作者系北京第二外国语学院旅游管理系主任、教授）